이번 포스팅은 '지역 대장 아파트 10초 만에 찾는 법'입니다. 대장 아파트의 시세는 왜 중요한지 어떻게 대장 아파트의 시세를 10초 만에 알아낼 수 있는지를 부린이의 눈높이에 맞춰 쉽게 설명드리도록 하겠습니다. 오늘 포스팅도 아주 중요하니 잘 따라오셨으면 좋겠어요~!
대장 아파트를 10초 만에 찾기 전에 대장 아파트를 왜 찾아야 하는지에 대한 근본적인 물음에 답을 해야 합니다.
# 대장 아파트가 왜 중요할까?
(feat. 내가 사지 않더라도 반드시 봐야 하는 이유)
이전 포스팅에서 부동산을 바라보는 2가지 프레임이 있는데 [1. 좋냐 vs 안 좋냐] vs [2. 싸냐 vs 비싸냐]의 프레임이라고 말씀드렸습니다. 1번 보다 2번이 중요하다고 말씀드렸지만 당연히 1번도 중요합니다. 좋은 아파트를 골라야 시세도 그만큼 많이 오릅니다. 그런데 각자 좋다고 생각하는 기준이 조금씩 다릅니다. 누구는 초품아를 제일 중요하게 생각하고, 누구는 상권을 제일 중요하게 생각하죠. 그런데 굳이 뭐가 더 좋다고 싸울 필요가 없습니다.
이 모든 것이 담겨서 결과물로 나온 것이 '가격'이기 때문입니다. 결국 대장 아파트라고 함은 '가격이 제일 비싼 아파트'라고 생각하시면 됩니다.
대장 아파트는 2가지 측면에서 중요한 의미를 갖습니다.
1. 지역 시세의 기준점
대장 아파트는 그 지역 시세의 기준점이 됩니다.
서울 송파구의 최고가 순위(84기준)를 1위부터 나열한 겁니다. 1위는 잠주5(or 잠5)라고 불리는 잠실주공5단지입니다. 최고가는 32.78억이었습니다. 이어서 엘스가 27억, 리센츠가 26.5억이었습니다. 잠주5는 재건축 단지라는 특징이 있지만 명실상부 송파구(잠실)의 대장이 맞습니다. 이 가격이 잠실의 기준이 되고 별다른 이유 없이 어떤 단지가 대장 아파트의 시세를 넘어선다면 그건 그 단지가 고평가 되었음을 의미합니다.
대장 아파트가 바뀌는 것은 [신축] 이외에는 없습니다. 기존의 입지 좋은 구축이 신축이 되거나 새로운 신축이 생겼는데 그 신축의 상품성이 좋으면 대장이 될 수 있지만 기존 아파트들끼리의 경쟁에서는 서열을 무시하고 2,3위가 1위가 되는 일은 극히 드물다는 이야기입니다.
지역 대장 아파트의 시세는 지역 자체를 리딩 합니다. 그리고 시세 자체도 중요하지만 상승률도 중요합니다.
대장 아파트가 230%까지 올랐다면 그 밑에 단지들은 230% 정도까지는 힘들지만 그 언저리까지는 올라갈 수 있습니다. 만약 230%를 넘게 오른다면 대장 아파트 대비 과도하게 올랐기 때문에 거품이 더 많이 꼈다고 판단하면 됩니다.
2. 지역 자체의 저평가 여부
일반적으로 비교평가는 [지역 비교평가]와 [단지 비교평가]가 있습니다. 저는 이를 4차 필터링과 8차 필터링에 두 번으로 나눠서 설명을 드리는데요. 투자를 하기 위해선 결국 단지별 비교평가가 중요하지만 그것보다 선행되어야 하는 것은 지역별 비교 평가입니다. 그 지역 자체가 저평가됐는지를 판단한 후에 단지가 저평가 됐는지를 판단해야 하죠.
지역을 비교평가하는 방법은 또다시 크게 2가지 방법으로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 지역의 지수 or 평균 매매가격을 비교하는 것이고, 두 번째가 지역의 대장 아파트를 비교하는 것입니다. 지역 자체의 저평가 여부를 판단할 때 지역 대장 아파트끼리 비교평가를 붙여보면 그 지역이 고평가 되었는지 저평가 되었는지를 판단할 수 있습니다.
예를 들어 [대구의 범어 sk뷰]와 [대전의 크로바], [부산의 트럼프월드센텀]을 들 수 있는데 대략적으로 14~18년까지는 대전이 저평가 되어있었다가 무섭게 치고 올라왔고 현재는 대구가 저평가 되어있는 모습을 볼 수 있죠. 대장 아파트끼리 비교를 한 것이지만 대장 아파트 밑으로 지역의 시세가 줄 서있기 때문에 밑에 아파트들도 비교평가를 붙여보면 거의 비슷한 결괏값이 나오는 것을 보실 수 있습니다. 그렇기 때문에 [대장 아파트의 비교 평가 = 지역 비교 평가]가 되는 것입니다.
물론 단지별 특성이 강하기 때문에 이것만 해서 결론을 내리시면 절대 안 됩니다. 일반적으로 그렇다는 것이지 대장 아파트는 고평가 되어있는데 지역 전체는 저평가된 경우도 발생할 수 있으니까요.
그런데 여기서 다소 헷갈릴 수 있는 개념이 나옵니다.
[대장 아파트 vs 대표 아파트]
사실 대부분 혼용해서 부르고 있고 큰 차이는 아니라고 생각합니다. 다만 미묘한 차이가 있죠. 지금부터 그 차이에 대해 설명드리겠습니다.
# 대장 아파트 vs 대표 아파트
대장 아파트
: 시세가 제일 비싼 아파트
대표 아파트
: 그 지역을 상징하는 아파트
대장 아파트는 그냥 쉽게 그 지역에서 시세가 가장 높은 단지라고 생각하시면 됩니다. 대장이라고 하는 게 제일 비싸다는 의미니까요.
그런데 대표 아파트는 시세는 제일 비싸지 않지만 그 동네에서 인기가 많고 대부분의 사람이 살고 싶어 하는 아파트라고 생각하시면 됩니다. 보통의 경우 과거에 대장이었지만 세월이 지나며 자연스럽게 신축들에 대장 자리를 내준 단지들입니다. 대장 자리는 내줬지만 여전히 그 지역을 대표하고 상징성이 있는 단지들이죠.
사실 저같이 부동산에 미친 사람 아니고서야 굳이 이를 구분할 필요도 없고 큰 의미도 없긴 합니다. 다만 요즘은 신축이 대세이고 신축으로 대장이 바뀐 지역이 많은데, 신축끼리는 가격 비교평가가 쉽지 않기 때문에 대표 아파트끼리 비교평가를 하는 경우가 많습니다.
위에서 보여드린 범어sk뷰 , 크로바 , 트럼프월드센텀도 굳이 따지자면 이제는 대장 아파트가 아니라 대표 아파트가 되었죠.
시세 트래킹이 익숙하고 지역 가격이 머릿속에 있다면 현재의 가격만 가지고 어디가 싸다 비싸다가 정리가 되지만 그게 아니라면 과거 가격들이 있어야 현재의 가격이 싼지를 판단할 수 있기 때문에 이 대표아파트들끼리의 가격 비교평가를 해야 합니다.
다만 대표 아파트는 공부가 좀 필요합니다.
지역 공부가 어느 정도 되어 있어야 어디가 대표 아파트인지 알 수 있죠. 대장 아파트는 밑에 알려드리는 방법으로 10초 만에 찾을 수 있지만 대표 아파트는 그 지역의 역사를 알아야 하니까요.
# 대장 아파트 10초 만에 찾는 법
드디어 오늘의 메인 주제인 '대장 아파트 10초 만에 찾는 법'에 대한 이야기입니다.
아실 -> 최고가 or 아실 -> 순위분석
아실 메인 페이지에서 [최고가] 혹은 [순위분석]으로 들어갑니다. 그러면 위 사진과 같이 지역별 최고가 순위가 1위부터 쭉 나열됩니다.
만약 마포구의 대장 아파트가 궁금하다고 해보죠.
서울 -> 마포구 -> 평형(84로 설정) -> 기간(대략 19년부터 설정)
이렇게 클릭 클릭하시면 순위가 쭉 뜹니다. 많은 분들이 마포의 대장을 마래푸(마포래미안푸르지오)로 알고 있는데 사실 마래푸는 마포의 대장이 아니라 대표 아파트에 가깝죠. 지역을 상징하고 누구나 아는 단지이긴 하지만 마래푸보다 비싼 단지가 많습니다.
아현뉴타운안에서도 이제는 연식 차이가 있기 때문에 마프자가 시세를 역전했고, 원래부터 학군이 더 우수하고 한강뷰 조망이 가능한 리버웰이나 리버파크가 시세가 더 비쌌죠. 그래서 누군가는 마포의 대장이 누구냐? 그러면 마래푸를 이야기하지만 엄밀히 이야기하면 용강동 쪽을 마포의 대장으로 꼽는 사람들이 많습니다.
지방의 대장 아파트도 똑같은 방법으로 찾습니다.
구미의 대장 아파트는 어디일까요?
같은 방법으로 검색해 보면 아이파크더샵이 대장으로 나옵니다. 그런데 연식이 23년 입주죠? 얼마 전에 대장이 되었다는 것입니다. 원래는 도량롯캐가 대장이었다가 바뀐 것이죠. 그런데 재밌는 건 지방은 급지가 높지 않더라도 상품성 하나로 대장 자리를 꿰찰 수 있다는 것입니다. 이 이야기는 다음 편에서 이어서 해보도록 해보죠.
오늘은 지역의 대장 아파트가 어떤 의미를 갖는지, 어떻게 10초 만에 찾을 수 있는지 알려드렸습니다. 더 많은 글은 시크릿브라더 블로그에 오시면 보실 수 있습니다.
