미친듯이 싼 부산과 대구, 그리고 수도권을 보면서 지금 매매가격으로 전세가 빨리 올라줬으면 좋겠다... 간절한 마음을 가지고 네이버부동산을 보며 트래킹을 합니다.
수도권과 지방 일부 지역에서 전세가격이 반등하면서 전세가격에 대해 이야기를 나눠볼까합니다.
실제로 2023년 시장을 돌아보면 사람들이 좋아하는 단지들은 전세가격이 오른 곳들이 있고 아직 심정지인 단지들도 있습니다.
전세 가격이 오른 단지 중에서도 전세 전고점을 넘은 단지들도 보입니다. 그러면서 궁금증이 생깁니다.
지금 전세가 반등했는데 싼 구간일까요?
이번 전세 가격을 통해 단지 선호도를 나타냈다고 볼 수 있을까요?
전세가격이 반등했는데 싼 구간일까요?
결론부터 말씀드리자면 쌉니다.
1) 가격
잠실에 위치한 파크리오 단지는 전고점 근처까지 전세가 차올랐습니다. 1년만에 2억이 넘게 오르는 모습을 볼 수 있습니다.
지방으로 가볼까요?
청주 복대동에 위치한 두산위브지웰시티도 1년 동안 1억이 넘는 전세가격이 반등하면서 중간 중간 공급이 있었음에도 꾸준한 수요가 있었습니다.
역전세를 경험했던 우리는 전세가격이 올랐으니 비싸진 거 아니야...?
생각할 수 있는데 함께 살펴보도록 하겠습니다.
2) Zoom out : J-PIR
J-PIR은 소득대비 전세가격 비율로
전세 수준을 가늠할 수 있다.
너나위님, 월부학교 6강에서
J-PIR은 Jeonse(전세)와 사람들이 버는 소득을 나타낸 비율로 중위 가격인 3분위로 봐보겠습니다.
KB부동산 서울으로 보면 5.2 수준으로 10년 평균이 7.9 수준입니다. 즉, 전세가격이 싸다고 볼 수 있습니다.
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2022년 10월부터 표본수를 늘려 차이는 있지만 평균보다는 싸다는 수준은 알 수 있습니다.
서울 뿐만 아니라 울산과 창원을 J-PIR로 살펴보면 1) 인구규모가 비슷한 울산과 창원을 비교해서 울산 전세가 싼 수준이고, 2) 과거 2016년에서부터 비교해도 전세 가격이 싼 구간에 있음을 알 수 있습니다.
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지역별 J-PIR 나와있는 데이터가 없어서 직접 연도별 주소지 기준(@국세통계포털), 전세평단가(@부동산지인)에서 산출한 데이터입니다.
첨부파일
2023년 지역별 PIR과 J-PIR [월천1].xlsx
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3) Zoom in : 가격비교
전세도 매매처럼 가격을 비교해서 전세가격이 싼지? 비싼지? 알 수 있습니다.
세 달 전에 입주한 강남 개포에 위치한 6,702세대 디에이치퍼스티어아이파크 전세 물량이 쌓이면서 가격이 급격하게 하락했는데요. 지금 전세 가격은 7억 수준입니다.
지금 전세 7억으로 갈 수 있는 곳들을 리스트업을 하자면
동작구 상도힐스테이트센트럴파크(2012) 59㎡ 6.8억
성동구 센트라스(2016) 59㎡ 7억
영등포구 힐스테이트클래시안(2020) 59㎡ 6.5억
전세물량이 소진되면 주변 시세와 비슷하게 맞춰질 거라는 걸 알 수 있습니다.
이번에도 지방으로 가서 랜드마크인 청주 지웰시티와 전주 효천노블랜드를 비교해보면 청주와 전주는 인구수는 비슷하지만 일자리, 소득부분에서 청주가 전주보다 규모가 있기 때문에 같은 가격이라면 청주가 더 가치있다고 생각이 되는데요.
실제로 전주노블랜드 전세 4.6억에 거래되었고, 청주지웰시티는 4.2억에 거래되었습니다. 소득 수준이 더 높은 청주 전세가 비싼 가격이라는 생각이 들지 않습니다.
4) 과거 시장을 통해 지금을 진단해봅니다.
사람들 주거형태는 매매 or 전월세로 선택을 해야하는데, 전세가율이 낮아 매매와 전세를 선택할 수 있는 가격 범위가 넓어지면서 많은 사람들이 전세로 선택해 지난 2011년~2016년에 전세가격이 급상승한 것을 볼 수 있고 지금 시장상황과 비슷하다고 볼 수 있습니다.
전세가격이 반등했는데 싼 구간일까요?
1. J-PIR 소득대비 전세가격으로 전세가 싼 구간인지? 비싼 구간인지? 파악할 수 있습니다.
2. 지역 간 단지비교로도
전세가격 수준을 가늠할 수 있습니다.
3. 매매와 전세를 선택할 수 있는 가격범위가 넓어지면서 매매 or 전월세를 선택해야하는
사람들의 선택이 전월세 비율이 높아졌습니다.
이렇게 파악한 전세가격을 단지 선호도까지 이어 보겠습니다.
수도권 투자를 기다리는 우리, 전세가격 흐름으로 단지 선호도도 알 수 있습니다
단지 선호도는 직접 단지에 들어가서 어떤 사람들이 살고, 단지가 어떤 분위기를 띄는지? '와... 여긴 구축이라도 살고 싶다는 분위기 단지., 혹은 와... 여긴 아무리 서울이라도 못살겠는데...?' 피부로 직접 느끼는 것이 가장 중요한데요.
현장에서 단지 선호도를'뭔가 아쉬운데... 거주한다면 전세를 선택할 단지'와 '와 여긴 무조건 실거주 단지'로 나누어 매매와 전세 흐름을 파악할 수 있습니다.
1) 실수요가치가 있는 단지
= 상승장에 매매가부터 상승
흑석한강센트레빌은 2012년식이지만 9호선 흑석역을 이용할 수 있고 바로 옆이 반포로 평지에 있고 꽤 고급스러운 분위기를 풍기는 단지입니다.
실제로 지난 상승장에는 매매와 전세 가격이 비슷해질 때쯤 매매 거래로 몰리면서 매매 가격 상승이 일어났습니다. 흑석동 안에서도 역세권+평지+분위기도 좋기 때문에 고것이 가격에 반영되어 가격 상승 속도가 빠른 것을 알 수 있는데요.
2) 매매보다 전세로 살고 싶은 단지
= 전세가격 상승으로 매매가격을 밀어올린 단지
흑석생활권에 있지만 동작구에 있는 서달산기슭에 위치한 흑석동양은... 흑석역에서 걸어올라가면 20분정도로 언덕에 위치한 단지입니다. 단지임장까지만 했을 때 '여긴 출퇴근할 때 매일 등산을 해야되는 건가?' 느낌을 받았는데요.
이 느낌이 핵심이었고 여긴 너무 언덕이라 매매보다 전세로 살아야겠다는 선택을 했을 겁니다.
실제로 3년이 넘는 시간동안 전세가격이 매매가격을 밀어올렸지만 이 기간동안 우리에게 투자기회를 계속 주고 있었고 다음 수도권 상승장에 현실적으로 우리가 투자할 수 있는 단지는 이런 단지들이 기회를 줄거라는 생각이 들었습니다.
위치는 괜찮지만 선호하지 않는 환경인 경우
연식이 괜찮고 전세로 살려는 수요가 있는 단지에
오히려 우리에게 기회를 줄 수 있습니다.
자모님
임장을 하면서 느꼈던 단지선호도를 매매와 전세흐름으로 검증할 수 있었고, 투자기회가 주어지면 사람들이 가장 좋아하는 단지를 투자하는 것이 맞지만 기회를 놓치더라도 전세로 살려는 수요가 있는 단지도 우리에게 기회를 줄 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
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험블2024.02.08. 13:24
고퀄리티의 인풋과 미친퀄리티의 아웃풋이네요! 이렇게 상세하게 풀어주시니 배웠던 내용을 한 번 더 복기해볼 수 있어서 너무 좋습니다! 감사합니다 천님
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작성자2024.02.08. 15:00
블님과 함께라서 아웃풋으로 나왔던 것 같습니다 항상 고마워유 블님!
항상 고마워유 블님!•
용용맘맘맘2024.02.08. 13:22
크 배움이다담긴글♡
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작성자2024.02.08. 15:00
용맘님께 다 배운 내용입니다 ♡
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HiHigh2024.02.08. 13:25
읽고 읽고 또 읽어야겠어요 감사합니다
감사합니다•
작성자2024.02.08. 15:01
하이님
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전세 탄탄한 지역 D졌습니다,,,2024.02.08. 15:01
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쇼요2024.02.08. 13:23
전세 수준이 어떤지 궁금증을 가지고 하나 하나 해석하고 검증해나가는 천튜님의 관점 배워갑니다 항상 감사해요